W tej pracy wygląda to inaczej
Bank odejmuje od dochodu koszty życia i obciążenia, także nieużywane.
Wyższą zdolność ma ta, która ma mniej otwartych zobowiązań.
Na co uważać
- Karta kredytowa i limit w koncie obniżają zdolność samą swoją obecnością, nawet gdy saldo wynosi zero.
- Zakupy na raty i odroczone płatności liczą się jak każde inne zobowiązanie, choć rzadko są tak postrzegane.
- Krótki staż u nowego pracodawcy bywa przeszkodą. Okres próbny zwykle wyklucza pozytywną decyzję.
- Umowa na czas określony liczy się gorzej niż bezterminowa, przy tej samej pensji.
Co działa na plus
- Stabilna umowa o pracę to najlepiej oceniana forma dochodu. Punkt wyjścia jest tu najwyższy z możliwych.
- Zobowiązania da się uporządkować przed wnioskiem. Zamknięcie limitów działa szybko i nic nie kosztuje.
- Wspólny wniosek z drugą osobą na etacie zwykle wyraźnie podnosi kwotę.
Co zrobić
- Wypisać wszystkie limity, karty i raty, także nieużywane.
- Zamknąć to, czego się nie potrzebuje, przed złożeniem wniosku.
- Policzyć własną zdolność samemu, przed rozmową w banku.
- Nie zmieniać pracy tuż przed wnioskiem kredytowym.
W tej pracy wygląda to inaczej
Jedna ma stały etat, druga ten sam dochód ze zleceń o zmiennej wysokości.
Wyższą zdolność ma dochód przewidywalny, nawet jeśli sumarycznie jest niższy.
Na co uważać
- Dochód ze zleceń bywa uśredniany z wielu miesięcy i pomniejszany. Bank liczy go ostrożniej niż wynagrodzenie z umowy o pracę.
- Przerwa sezonowa obniża średnią. Miesiące bez zlecenia wchodzą do wyliczenia tak samo jak te najlepsze.
- Praca bez rejestrowanej umowy nie istnieje dla banku. Realny dochód bywa dużo wyższy od tego, który liczy się do zdolności.
- Leasing sprzętu, karta i limit w koncie obciążają zdolność tak samo jak rata mieszkaniowa. W tej branży zwykle jest ich kilka.
Co działa na plus
- Dłuższa historia dochodu z tego samego źródła działa na korzyść. Bank ceni przewidywalność wyżej niż pojedynczy dobry rok.
- Etat nawet o niższej kwocie stabilizuje wyliczenie. Połączenie umowy o pracę ze zleceniami bywa liczone lepiej niż same zlecenia.
- Banki różnią się podejściem do dochodu z kilku źródeł. Ta sama sytuacja daje różne decyzje w różnych miejscach.
Co zrobić
- Zebrać dokumenty dochodu z ostatnich kilkunastu miesięcy, ze wszystkich źródeł.
- Policzyć własną zdolność samemu, przed rozmową w banku.
- Zamknąć niepotrzebne limity i karty przed złożeniem wniosku.
- Zapytać w kilku bankach, jak liczą dochód ze zleceń. Odpowiedzi się różnią.
W tej pracy wygląda to inaczej
Bank patrzy na dochód po kosztach, uśredniony z wielu miesięcy.
Wyższą zdolność ma ta, która wykazuje wyższy dochód, choć płaci wyższy podatek.
Na co uważać
- Agresywne rozliczanie kosztów obniża wykazany dochód. Oszczędność na podatku wraca jako niższa kwota kredytu.
- Krótki staż działalności bywa dyskwalifikujący. Wiele banków wymaga kilkunastu miesięcy rozliczeń, zanim w ogóle policzy zdolność.
- Jeden słaby kwartał obniża średnią na długo. Bank patrzy wstecz, a nie na podpisane umowy na przyszłość.
- Leasing, karta firmowa i limit w koncie obciążają zdolność tak samo jak rata mieszkaniowa, także wtedy, gdy są nieużywane.
Co działa na plus
- Dłuższa i spójna historia rozliczeń działa mocno na korzyść. Przewidywalność znaczy tu więcej niż pojedynczy dobry rok.
- Formę rozliczenia i poziom kosztów można zaplanować z wyprzedzeniem. Rok przed wnioskiem to zwykle wystarczający zapas czasu.
- Banki różnią się podejściem do dochodu z działalności. Ta sama firma dostaje różne decyzje w różnych miejscach.
Co zrobić
- Zebrać rozliczenia z kilkunastu ostatnich miesięcy.
- Policzyć własną zdolność samemu, przed rozmową w banku.
- Na rok przed wnioskiem rozważyć, czy warto wykazywać wyższy dochód.
- Zamknąć nieużywane limity i karty firmowe przed złożeniem wniosku.
W tej pracy wygląda to inaczej
Bank patrzy na dochód po kosztach z kilkunastu miesięcy.
Wyższą zdolność ma etat, choć na konto wpływa im podobna kwota.
Na co uważać
- Agresywne rozliczanie kosztów obniża wykazany dochód. Oszczędność na podatku wraca jako niższa kwota kredytu.
- Krótki staż działalności bywa dyskwalifikujący, nawet przy bardzo wysokich stawkach.
- Przerwa między kontraktami obniża średnią. Bank patrzy wstecz, a nie na podpisane umowy na przyszłość.
- Rozliczanie w walucie obcej komplikuje wyliczenie. Część banków przelicza je ostrożniej niż dochód złotowy.
Co działa na plus
- Dłuższa i spójna historia rozliczeń działa mocno na korzyść. Przewidywalność znaczy tu więcej niż wysokość stawki.
- Formę rozliczenia i poziom kosztów można zaplanować z wyprzedzeniem. Rok przed wnioskiem to zwykle wystarczający zapas czasu.
- Wysoka nadwyżka pozwala na większy wkład własny, a ten poprawia warunki niezależnie od formy zatrudnienia.
Co zrobić
- Zebrać rozliczenia z kilkunastu ostatnich miesięcy.
- Policzyć własną zdolność samemu, przed rozmową w banku.
- Na rok przed wnioskiem rozważyć, czy warto wykazywać wyższy dochód.
- Zamknąć nieużywane limity i karty przed złożeniem wniosku.
W tej pracy wygląda to inaczej
Jedna ma wysoką podstawę, druga niską podstawę i dużo dodatków.
Wyższą zdolność ma ta pierwsza, choć na konto wpływa im tyle samo.
Na co uważać
- Diety i ryczałty za nocleg bywa, że nie są traktowane jako dochód. Bank uznaje je za zwrot kosztów, a nie za wynagrodzenie.
- Dodatki zależne od liczby tras bywają uśredniane albo pomijane, bo nie są stałym elementem wynagrodzenia.
- Kredyt albo leasing na pojazd obciąża zdolność tak samo jak rata mieszkaniowa. Przy własnym transporcie to zwykle duża pozycja.
- Praca na zleceniu obniża wyliczenie w porównaniu z etatem, nawet przy tej samej kwocie na koncie.
Co działa na plus
- Dłuższa historia u jednego pracodawcy działa na korzyść. Przewidywalność znaczy dla banku więcej niż wysokość pojedynczej wypłaty.
- Umowa o pracę z wyższą podstawą liczy się lepiej niż ta sama kwota złożona głównie z dodatków. Warto o tym wiedzieć przed zmianą pracy.
- Banki różnią się podejściem do diet i dodatków. Ta sama sytuacja daje różne decyzje w różnych miejscach.
Co zrobić
- Sprawdzić w paskach wypłat, jaka część dochodu to podstawa, a jaka dodatki.
- Policzyć własną zdolność samemu, przed rozmową w banku.
- Zamknąć niepotrzebne limity i karty przed złożeniem wniosku.
- Zapytać w kilku bankach, jak liczą diety i dodatki za trasy.
W tej pracy wygląda to inaczej
Bank bierze średni dochód z 12–24 miesięcy pomniejszony o koszty.
Zdolność z wykazanego dochodu bywa niższa, niż sugerowałby sam przychód na koncie.
Na co uważać
- Optymalizacja kosztów obniża dochód wykazany, a to jego, nie przychód, bierze bank do liczenia zdolności.
- Krótka historia działalności i nieregularne miesiące potrafią zaniżyć średnią, z której liczy się zdolność.
- Inne zobowiązania (leasing sprzętu, karta, limit w koncie) zjadają zdolność szybciej, niż się wydaje przy wysokim przychodzie.
Co działa na plus
- Stabilna, dłuższa historia kontraktu podnosi średnią, z której bank liczy zdolność.
- Zawód medyczny jako stabilne źródło dochodu bywa oceniany łagodniej przy analizie wniosku.
- Uporządkowanie zobowiązań i rozliczeń przed wnioskiem podnosi zdolność bez zmiany realnych zarobków.
Co zrobić
- Sprawdzić, jaki dochód wykazują ostatnie rozliczenia. To on trafia do banku.
- Spłacić lub ograniczyć drobne zobowiązania przed złożeniem wniosku.
- Zebrać historię dochodu z co najmniej 12 miesięcy działalności.
- Porównać sposób liczenia zdolności w kilku bankach. Różnią się podejściem do kontraktu.
W tej pracy wygląda to inaczej
Bank przyjmuje podstawę w całości, a dodatki ocenia osobno.
Wyższą zdolność ma ta, u której większa część dochodu to podstawa.
Na co uważać
- Dodatki niestałe bywa, że nie są liczone jako dochód. Kwota na koncie jest wtedy wyższa niż ta, którą przyjmie bank.
- Planowane odejście ze służby zmienia perspektywę dochodu. Kredyt zaciągany na dwadzieścia lat przeżyje karierę.
- Kredyty i limity obciążają zdolność tak samo jak wszędzie indziej, niezależnie od stabilności zatrudnienia.
Co działa na plus
- Stabilność zatrudnienia działa mocno na korzyść. To jedna z najlepiej ocenianych sytuacji zawodowych.
- Przewidywalność dochodu pozwala zaplanować wniosek z wyprzedzeniem i spokojnie uporządkować zobowiązania.
- Banki różnią się podejściem do dodatków. Ta sama sytuacja daje różne decyzje w różnych miejscach.
Co zrobić
- Sprawdzić, ile z dochodu to podstawa, a ile dodatki.
- Policzyć własną zdolność samemu, przed rozmową w banku.
- Uwzględnić planowaną datę odejścia przy wyborze okresu kredytowania.
- Zamknąć nieużywane limity i karty przed złożeniem wniosku.
W tej pracy wygląda to inaczej
Bank uśrednia dochód z kilku lat i odejmuje koszty prowadzenia gospodarstwa.
Wyższą zdolność ma to gospodarstwo, które ma czym wykazać wpływy, a nie to, które więcej sprzedaje.
Na co uważać
- Sprzedaż bez dokumentów nie istnieje dla banku. Realny dochód bywa dużo wyższy od tego, który wchodzi do wyliczenia.
- Rok słabych zbiorów obniża średnią na kilka lat naprzód, bo bank patrzy wstecz, a nie na plany.
- Kredyty na maszyny, leasing i limity w koncie obciążają zdolność tak samo jak rata mieszkaniowa. Zwykle jest ich w gospodarstwie kilka.
- Dopłaty bywają liczone ostrożniej niż sprzedaż, bo zależą od decyzji poza gospodarstwem. Nie każdy bank przyjmuje je w całości.
Co działa na plus
- Ziemia i budynki to majątek, który bank widzi i wycenia. Zabezpieczenie bywa tu mocniejsze niż przy kredycie dla etatowca.
- Kilka lat spójnych rozliczeń działa na korzyść. Długa, przewidywalna historia znaczy dla banku więcej niż jeden dobry rok.
- Banki różnią się podejściem do dochodu z gospodarstwa. Ta sama sytuacja daje różne decyzje w różnych miejscach.
Co zrobić
- Zebrać rozliczenia i potwierdzenia sprzedaży z kilku ostatnich lat.
- Policzyć własną zdolność najpierw samemu, przed rozmową w banku.
- Spłacić albo zamknąć niepotrzebne limity i karty przed złożeniem wniosku.
- Zapytać w kilku bankach, jak liczą dochód z gospodarstwa. Odpowiedzi się różnią.
W tej pracy wygląda to inaczej
Bank uśrednia dochód po kosztach i pomija skoki w górę.
Wyższą zdolność ma dochód równy, nawet jeśli w sumie jest niższy.
Na co uważać
- Sezonowość obniża średnią. Miesiące o niskim obrocie wchodzą do wyliczenia tak samo jak te najlepsze.
- Rozliczanie kosztów obniża wykazany dochód. Oszczędność na podatku wraca jako niższa kwota kredytu.
- Krótki staż działalności bywa dyskwalifikujący. Wiele banków wymaga kilkunastu miesięcy rozliczeń.
- Leasing sprzętu, kredyt kupiecki i limit w koncie obciążają zdolność tak samo jak rata mieszkaniowa.
Co działa na plus
- Dłuższa historia obejmująca pełny cykl roku działa na korzyść. Bank widzi wtedy, że cichy kwartał jest normą, a nie kłopotem.
- Etat w rodzinie stabilizuje wyliczenie. Wspólny wniosek bywa liczony lepiej niż sam dochód z usług.
- Banki różnią się podejściem do dochodu sezonowego. Ta sama sytuacja daje różne decyzje w różnych miejscach.
Co zrobić
- Zebrać rozliczenia obejmujące pełne dwanaście miesięcy, z cichym okresem włącznie.
- Policzyć własną zdolność samemu, przed rozmową w banku.
- Na rok przed wnioskiem rozważyć, czy warto wykazywać wyższy dochód.
- Zamknąć nieużywane limity i karty przed złożeniem wniosku.
Zdolność kredytowa to odpowiedź banku na jedno pytanie: czy ta osoba udźwignie spłatę.
Bank liczy ją przed wydaniem decyzji. Bierze udokumentowane dochody, odejmuje raty innych zobowiązań i szacowane koszty życia rodziny. To, co zostaje, wyznacza maksymalną ratę.1
Sposób obliczania
Bank zaczyna od dochodu netto, czyli od kwoty, która wpływa na konto.
Potem odejmuje trzy rzeczy: raty innych kredytów, koszty utrzymania rodziny i szacowaną ratę nowego kredytu.
Udział wszystkich rat w dochodzie ma swoją nazwę: wskaźnik DSTI. Im jest wyższy, tym mniej bank pożyczy.
Na wynik wpływa też okres spłaty i rodzaj oprocentowania, opisany w haśle Oprocentowanie stałe vs zmienne. Oba zmieniają wysokość raty, którą bank bierze do rachunku.
flowchart TD A["Dochod netto"] --> D["Nadwyzka na rate"] B["Zobowiazania i limity"] --> D C["Koszty utrzymania"] --> D D --> E["Kwota kredytu"] F["Okres i oprocentowanie"] --> E
Banki liczą, że na ratę może iść mniej więcej połowa dochodu po odjęciu kosztów życia. To punkt wyjścia, nie obietnica.
Czynniki obniżające zdolność
Zdolność obniża wszystko, co co miesiąc zabiera pieniądze z konta. Przede wszystkim raty innych kredytów.
Osobną sprawą są karty kredytowe i limity w koncie. Tu jest pułapka: bank liczy je do pełnej wysokości limitu, nawet jeśli nikt z nich nie korzysta. Powód jest prosty. Można je wykorzystać w każdej chwili.
Zdolność zmniejszają też poręczenia udzielone innym osobom oraz złe wpisy w historii kredytowej w bazie BIK.
Forma zatrudnienia
Bank patrzy na dwie rzeczy: ile ktoś zarabia i jak pewny jest ten dochód. Sama forma umowy jest drugorzędna.
Umowa o pracę na czas nieokreślony po prostu ułatwia udokumentowanie dochodu.
Przy własnej działalności bank wymaga zwykle dłuższej historii. Dochód liczy po odjęciu kosztów i obniża go, jeśli mocno się waha.
Podobnie traktuje umowy zlecenia, umowy o dzieło i zarobki z zagranicy.
Bufor stopy procentowej
Przy zmiennym oprocentowaniu bank nie liczy zdolności od dzisiejszej stopy. Dokłada do niej bufor, czyli zapas bezpieczeństwa.
Sprawdza w ten sposób jedno: czy rodzina udźwignęłaby ratę, gdyby stopy poszły w górę.2
Na ocenę wpływa też wkład własny. Im wyższy, tym mniejszy kredyt i mniejsze ryzyko banku. Cały rachunek najlepiej porównywać przez RRSO.
Słownik pojęć
- DSTI: udział sumy rat w miesięcznym dochodzie netto gospodarstwa domowego.
- Bufor stopy procentowej: ostrożnościowa nadwyżka stopy przyjmowana do wyliczenia zdolności.
- Współkredytobiorca: osoba przystępująca do kredytu, której dochód powiększa zdolność.
Przypisy
Najczęstsze pytania
Czy limit na karcie kredytowej obniża zdolność, jeśli go nie używam?
Czy działalność gospodarcza obniża zdolność wobec umowy o pracę?
Jak podnieść zdolność kredytową?
Bibliografia
- Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie
- Materiały edukacyjne dotyczące oceny zdolności kredytowej